Wspólnota mieszkaniowa to tzw. ułomna osoba prawna. W zakresie tzw. zwykłego zarządu tą nieruchomością decyzje i czynności podejmowane są przez zarząd wspólnoty lub przez wybranego zarządcę nieruchomości. W zakresie czynności przekraczających zwykły zarząd decyzje podejmowane są większością udziałów współwłaścicieli nieruchomości, o ile jest to tzw. duża wspólnota czyli powyżej 7 lokali mieszkalnych i użytkowych. Czynnościami zwykłego zarządu będzie np. prowadzenie korespondencji z podmiotami obsługującymi nieruchomość czy reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz.
Do czynności przekraczających zwykły zarząd zalicza się m. in. uchwalanie planu gospodarczego, planu remontów, podejmowanie decyzji o remoncie dachu czy termomodernizacji. Z reguły wszystkie decyzje o charakterze i skutkach finansowych przekraczają zwykły zarząd. Unormowania w tym zakresie zawarte są w ustawie o własności lokali. Zasady zarządzania wspólnota mogą także precyzować wewnętrzne uchwały i regulaminy wspólnoty. Wynika więc z tego że sposób podejmowania decyzji we wspólnocie mieszkaniowej determinuje ustawa o własności lokali i wewnętrzne akty normatywne.